Entenda as diferenças entre a compra a preço de custo e a preço fechado para conhecer os riscos que você assume quando escolhe considerando apenas o valor apresentado inicialmente
Imagine que você conseguiu reunir um capital e agora vai fazer um investimento muito importante para você, sua vida e sua família. Qual seria a chance de você se unir a outras pessoas que não conhece, e eventualmente nunca viu, para levar adiante esse investimento? Em outras palavras, você se associaria com quem pode estar em um momento de vida ou ter objetivos de curto e longo prazos bastante diferentes dos seus?
Essa situação – que poderia ser descrita, no mínimo, como temerária – é justamente o que ocorre quando uma pessoa opta pela compra de um imóvel a preço de custo, modalidade que atrai muitos interessados pela possibilidade de pagar menos na hora de realizar o sonho de ter um apartamento. De fato, a redução pode ser significativa, resultando em um valor que pode ser até 30% menor que o de um imóvel comprado na modalidade de preço fechado.
Na opção preço de custo, porém, existem riscos. Para conhecer melhor as duas modalidades e o que está em jogo quando se opta por uma ou outra, o primeiro passo é entender como elas funcionam.
Cada modalidade tem características diferentes
A compra a preço fechado é o formato mais conhecido, aquele em que uma pessoa adquire um imóvel de uma construtora ou incorporadora por um valor previamente definido, que só terá acréscimos que eventualmente estejam em contrato. A responsabilidade pela obra é da construtora, que deverá entregar o imóvel pronto dentro de um prazo previamente estipulado. Quando ocorre a compra de um imóvel a preço fechado, o comprador está adquirindo um produto.
Já a aquisição de um imóvel a preço de custo é considerada um serviço, isso porque o comprador se alia a outros para contratar a construtora que irá erguer o edifício, que recebe um percentual do valor gasto na edificação. Assim, o preço apresentado inicialmente é uma estimativa, podendo ser alterado de acordo com o andamento da obra e a variação dos custos construtivos.
Entenda onde podem estar os riscos
Na modalidade de preço fechado há sempre um trato de compra e venda com o incorporador do imóvel, onde está claramente definido o valor total a ser pago, o que não acontece na compra a preço de custo. Nessa modalidade, por exemplo, se entre o grupo de compradores um deles deixa de efetuar os pagamentos, os demais precisarão arcar com a parte desse inadimplente e, de uma hora para outra, passarão a pagar parcelas maiores.
A situação pode ficar ainda pior se mais de um comprador parar de efetuar os pagamentos. Nesse caso, os demais bancam todo o valor que deixou de ser pago ou, se houver uma grande inadimplência do grupo, uma saída possível é prorrogar o prazo de entrega, complicando a vida de quem gostaria de manter a programação prevista.
Ainda na modalidade de preço de custo, o contrário, a aceleração da construção, também pode ocorrer se uma parte majoritária do grupo de compradores decidir adiantar o cronograma da obra, o que implica injetar mais dinheiro na construção – e, consequentemente, desembolsar valores diferentes do planejado. Ou seja, o grupo de compradores decide tudo por votação, e mesmo que alguns discordem das decisões, terão que acatar o desejo da maioria.
Cenário de inflação também pode ser desafiador
Quando a compra de um imóvel é feita a preço fechado, a inflação deixa de ser uma preocupação, já que, como o próprio nome da modalidade indica, o preço não varia e os únicos acréscimos são aqueles previstos em contrato. Mas a inflação que vem ganhando impulso no país pode levar ao aumento das parcelas na modalidade de compra a preço de custo, pois o valor total a ser pago é estimado antes do início da construção e pode sofrer alterações ao longo dela. Nesse caso, um aumento imprevisto dos materiais da obra pode dar muita dor de cabeça para quem tinha a expectativa de ficar dentro do orçamento estimado inicialmente.
Olhando os números da construção civil no país é possível ver o quanto pode ser frustrada a esperança de manter sob controle as parcelas da compra a preço de custo. Em 2021, o Custo Básico da Construção Civil teve uma elevação de 14%, segundo o SindusCon-SP. Esse índice, um dos principais do setor, seguiu em alta no início de 2022, influenciado principalmente pelo aumento da mão de obra, em um viés que deve se manter ao longo de todo o ano.
Veja além do custo inicial do imóvel
Em um cenário de inflação como o atual, o imóvel a preço de custo tem uma chance considerável de sair mais caro do que o anunciado. Por esse motivo e por outros é preciso análise e reflexão antes de optar por um dos modelos de compra, com a atenção a questões que vão além do preço inicial apresentado. Se segurança e previsibilidade são importantes na hora de concretizar o sonho de ter seu apartamento, provavelmente o imóvel a preço de custo não é a melhor opção para você.
Apesar de um pouco mais cara, a compra a preço fechado tem riscos consideravelmente menores, uma vez que custos adicionais que resultem de inadimplência ou do aumento dos materiais de construção são arcados integralmente pelos incorporadores e construtores. E essa, com certeza, é uma diferença fundamental para quem valoriza uma boa noite de sono tranquilo.
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